IMMOBILIEN ERTRAGSSTEUER

Die Kufsteinerin

4 March 2013

AUSGEWÄHLTE FRAGEN

Mit 1. April 2012 wurde die  Immobilienertragsteuer neu (ImmoESt) geschaffen. In einem hunderte Seiten langen Erlass wurde der Bürokratieaufwand für Rechtsanwälte, Notare und Steuerberater unsinnig aufgeblasen.
Alle Bürger, welche mit einem Immobilienverkauf zu tun haben, erfahren zwangsweise zusätzliche Mehrbelastungen.

Grundstücksveräußerungen sind ab 1.4.2012 grundsätzlich einkommenssteuerpflichtig. Die bisher gewohnte Steuerfreiheit (nach 10 Jahren Spekulationsfrist) ist mit diesem Stichtag gefallen.
Schenkungen bleiben weiterhin einkommenssteuerfrei (Achtung auf Grunderwerbsteuer bei Übertragung von Schulden).

Im Wesentlichen gilt für Immobilienverkäufe ab dem 1.4.2012:

Altvermögen – Käufe vor dem 1.4.2002 – also außerhalb der alten 10 jährigen Spekulationsfrist: Ermäßigte Besteuerung von 3,5%. Bei Umwidmungen in
Bauland ab dem 1.1.1988 beträgt die Steuer 15%. Besteuerungsgrundlage ist der Veräußerungserlös (= Kaufpreis); auf Antrag und Nachweis der erwirtschaftete Gewinn.

Neuvermögen: Ist alles, was nicht Altvermögen ist, wobei unter speziellen Voraussetzungen Investitionen des Eigentümers bzw. Inflationsabschläge steuermindernd geltend gemacht werden können. Auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn (Verkaufserlös minus Anschaffungskosten und spezielle Abzugsposten) fällt 25% Steuer an.

Hauptwohnsitzbefreiung: Ist gegeben, wenn der Hauptwohnsitz ab Anschaffung durchgehend mindestens zwei Jahre bzw. in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre genutzt wurde (zum Beispiel nach einer Vermietung). Bei Einfamilienhäusern ist der Anteil am Grund – welcher 1000 m²
überschreitet steuerpflichtig. Die Steuerfreiheit entfällt, wenn das Haus mehr als zwei Wohnungen umfasst. Herstellerbefreiung: Weiterhin gilt, dass auch die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden steuerfrei ist. 

Eine Betätigung zur Erzielung von Einkünften innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung ist schädlich – die Befreiung fällt. Der Veräußerungsanteil am Grund und Boden ist in jedem Falle steuerpflichtig. Dachgeschossausbau bzw. Aufstockung eines Hauses gilt als nicht selbst hergestelltes Gebäude. Bei Veräußerungen im Verlassenschaftsverfahren – vor Einantwortung – entfällt eine mögliche Steuerbefreiung, wenn der Erbe (z.B. Ehegattin des Verstorbenen) selbst nicht die Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt.


Kapitalgesellschaften: Klarstellend sei ausgeführt, dass bei diesen ein „Altvermögen“ begrifflich nicht möglich ist und auf einen Veräußerungsgewinn (Verkaufserlös minus Buchwert) die Körperschaftsteuer unverändert greift.

Vorsteuerkürzungen: Zu beachten ist, dass bei allfälligem Mieterwechsel an bestimmte Berufsgruppen (Ärzte, Versicherungen, Banken usw.) bereits geltend gemachte Vorsteuern im Rahmen der 10tel Regelung ins Finanzamt zurückzuzahlen sind.

Erhebung

Die Einhebung/Abfuhr erfolgt durch Notare bzw. Rechtsanwälte im Wege der Selbstberechnung und hat Endbesteuerungswirkung (keine Aufnahme in die Einkommenssteuererklärung bzw. keine
Auswirkung auf den Steuertarif). Ist die Selbstberechnung allerdings unrichtig bzw. unvollständig, tritt für den Veräußerer keine Endbesteuerung ein.
Wird keine ImmoESt entrichtet, so erfolgt trotzdem eine Verpflichtung zu einer besonderen Vorauszahlung von 25% durch den Verkäufer und ist zwingend eine Steuererklärung abzugeben.
Rat: Je früher über einen angedachten Immobilienverkauf beraten wird, desto eher kann unnötigen Mehrbelastungen und Fallen des neuen Gesetzes entgegengewirkt werden.

» Grundstücksverkäufe sind seit 1. April 2012 grundsätzlich einkommenssteuerpflicht. «

Fritz Obholzer,
Obholzer F. & Partner

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